top of page
חיפוש
  • shnili

החזית החמישית - הנדל"ן החדש



"החזית החמישית" נשמע כמו שם של קבוצת מחתרת מדרום אמריקה אבל הוא בסך הכל שם מקצועי לגג הבית שטבע קורבזייה, מגדולי אדריכלי המודרניזם. גג שתכנונו וניצולו בישראל עברו גלגולים רבים במהלך השנים.


באזורנו, לניצול גגות יש היסטוריה ארוכת שנים בעיקר בבתים הערביים שבהם שימש כחלק חשוב בבית וכמרכז פעילות בימי הקיץ החמים, להתכנסות, התאווררות ולינה. בשונה מתפקידו כחלל מרכזי של הבית, תפקיד שהתאים למזג האוויר בארץ, הפך הגג בבניה העירונית דווקא לחצר אחורית תפעולית: חדר כביסה , דודי שמש, צלחות לווין ואנטנות, צופה בזפת והוזנח יותר ויותר.


עם השנים הגגות הישנים, המכוערים והעלובים החלו להפוך למרחב פרטי של התרחשות אנושית עם שימוש יומיומי של דיירי הבניין. מגמה זו צברה תאוצה בעיקר אחרי הקורונה שבה אנשים נאלצו לחפש "חוץ" בתוך הבית. מתפתחות "זולות" פינות אירוח, מקום לעציצים ועוד. או כמו שמטיבה לתאר זאת נעמי שמר בשירה "גג"... תנו לי גג / על יד הבימה / ליד הים /מול גן העצמאות או מול המלונות/ כל גג שתמצאו אני מוכן היום לקנות ... עם מדרגות או בלי / אני מוכרח למצוא את ת'גג שלי /.... אני צריך מקום לאהבה / מקום לעציצים / מקום לתינוקות/ כמה אתם חושבים אני יכול עוד לחכות" .....


בצד שימוש פרטי ספונטני בגג מתפתחות יוזמות כלכליות פרטיות לדוגמה: בתי מלון שמעצבים שטח בילוי לרשות דיירי המלון, מסעדות, ברים, משתלות, אנרגיה חלופית/גגות סולריים. שימוש ספונטני היא מגמה חלקית ומבורכת, אך כאשר השימוש הוא ללא ייעוד מתוכנן ומוסדר הוא משאיר את שטח הגג מבוזבז.

תובנה זו ביחד עם הרצון לקידום איכות הסביבה ובעיקר לניצול מיטבי של הקרקע, החל לחלחל גם לרשויות מקומיות בעיקר על רקע הצטופפות הערים, צמיחת בניינים לגובה , משאבי קרקע מצומצמים והתייקרות ערך הקרקע. גג בטון שהוא שטח שטוח, נגיש ואין צורך לפתח מחדש. כתוצאה מכך, משתנים הייעודים שלו והוא הופך לפיסת נדל"ן חשובה ליזמות כלכלית ועסקית ושימושים ציבוריים.

ברשויות בהן יש לחצי פיתוח וערך הקרקע גבוה, ניתן לראות מגמה של הכנת תכניות בנין עיר הממוקדות בהסדרת "החזית החמישית" . במיוחד נדרשת הסדרה מקצועית של פיתוח גגות ירוקים המחייבים התייחסות מקצועית לפיתוח כבד (שכבות אדמה ומצע לשתילה), איטום וניקוז. במקביל עולה בתכניות חשיבות הנראות שלו ודודי השמש ושימושים תפעוליים מורחקים למקום מוסתר מהעין. בצד התכנון ניתן לראות התחלות של שימוש ציבורי בפועל כמו: מבני חינוך, גינות ציבוריות וגגות ירוקים משולבים בנוף העירוני.


עם זאת, למרות שמדובר בבזבוז נדלני ותכנוני משווע של שטח קרקע שהבניין תפס, מעט מידי ולאט מידי חודרת לארץ מגמת התכנון העולמי של "תכנון רב שכבתי". תכנון שבו ניתן להפריד עסקאות וזכויות של כל שכבת קרקע - תת קרקע, פני הקרקע והרום/הגג. באופן זה מתאפשר ניצול מיטבי של הקרקע והבניין וניתן לקדם תכנון אורבני שבו גם גגות מנוצלים לייעודים ושימושים מגוונים לצרכים פרטיים ולטובת שירותי ציבור בצד אפשרות מסודרת לקידום יזמות כלכלית.


בין אם התכנון והשימוש בגג מתפתחים לאט מידי או מעט מידי שום דבר כבר לא יכול לעצור את גילוי הגג כנדל"ן החדש לשימושים רבים ומגוונים פרטיים, עסקיים וציבוריים. וזו סיבה לאופטימיות שבעתיד כאשר נתבונן למעלה נראה התרחשות מעניינת במקום חזית סתמית.


3 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

Comments

Couldn’t Load Comments
It looks like there was a technical problem. Try reconnecting or refreshing the page.
bottom of page